Toutes Les Questions à Poser lors de la Visite

L’objectif de cette série d’articles concernant la visite d’un bien immobilier est de t’apprendre tout ce qu’il faut savoir concernant cette étape. Ainsi, dans tout le processus de l’investissement en immobilier, celle de la visite de l’appartement est décisive. En effet, il y a les investisseurs qui vont visiter sans avoir rien préparé et il y a ceux qui savent exactement pourquoi ils sont là. L’objectif de ces articles est donc de t’apporter un maximum de valeur afin que tu fasses parti de cette seconde catégorie. Tu feras parti des investiseurs rentables qui en sauront plus que 95% des personnes du domaine.

Cet article concerne plus particulièrement les questions que tu vas devoir poser lors de tes visites d’appartements, de maisons ou d’immeubles. Dans tous les cas, tu ne vas pas visiter pour t’exclamer sur la décoration. Tu y vas pour acheter des m2 et rien d’autre. En suivant ce principe de base de l’investisseur rentable, voici toutes les questions qui te permettront de ne rien laisser au hasard. Les questions sont dispatchées dans 3 catégories différentes, il y aura les questions financières, les questions techniques et les questions personnelles.

Les Questions Financière à Poser lors de la Visite

Les questions financières te permettront surtout de calculer ta rentabilité correctement grâce à des chiffres précis. Il est donc très important d’avoir des réponses précises afin que tu puisses bien faire les maths quand tu rentreras chez toi après la visite.

Obtenir le Montant des Charges

Commencons par le montant des taxes. Il est primoridial de connaitre le montant de la taxe foncière ainsi que celui de la taxe d’habitation. Cela te servira à calculer ta rentabilité. Une taxe foncière qui te coutera l’équivalent de deux semaines de loyer, ce n’est pas la même chose que 3 mois ! Quant à la taxe d’habitation, elle sera utile pour ton futur locataire.

Ensuite, tu dois demander le montant des charges par appartement ainsi que celui des communs si tu achètes un immeuble. Comme pour la taxe d’habitation, c’est une donnée importante pour le locataire qui lui permettra de faire un prévisionnel de ce qu’il devra payer chaque mois. Dans le cas où tu factures un forfait de charge à ton locataire, cela te sera très utile. Demande le détail des charges en dispatchant l’électricité, l’eau, le gaz…

Analyser la Location Actuelle

Dans le cas où il y a déjà un locataire en place, il faut impérativement demander les types de baux qui sont appliqués. En effet, c’est important de savoir cela, car un bail nu rentrera dans tes revenus fonciers alors qu’un bail meublé rentrera dans tes revenus BIC.

Après, tu peux demander le montant des loyers actuels pour chaque appartement sans compter les charges. Bien que ton objectif est de monter le prix des loyers car tu vas partir sur une stratégie Haut de Gamme, note bien le loyer de chaque appartement. Cela va te servir à faire ton calcul de rentabilité pour ton scénario pessimiste.

Pour finir, il est utile de savoir le nombre de mois de vacance locative que le propriétaire a par an. Il est primordial de prendre en compte cette donnée pour avoir un calcul de rentabilité juste. Même si tu compte remettre le bien à neuf et donc diminiuer la vacance locative, il est intéressant d’avoir cette information.

Les Questions Techniques à Poser lors de la Visite

Les questions techniques te permettront surtout de voir s’il y a des soucis sur l’immeuble, mais elles te permettront également de savoir ce qu’il faudra changer ou garder pendant tes travaux.

Etablir les Travaux à Prévoir

La première partie des questions techniques à poser au vendeur lors de la visite de l’appartement à pour objectif d’établir les travaux qu’il y aura à prevoir. Commence par demander avec quelle énergie fonctionne le chauffage. Il y a beaucoup de cas possibles pour du chauffage, ça peut être un chauffage collectif au fioul, à gaz, ou du chauffage individuel en électrique ou au gaz. Il y a donc plusieurs possibilités. C’est pour ça qu’il est important de savoir les différentes charges de l’appartement. De même, tu peux enchainer sur l’état de la chaudière. Une chaudière coûte très cher, il faut donc regarder l’état, le coût de la maintenance et sa dernière vérification ainsi que le type de contrat de maintenance qu’il y a. Regarde également la date d’installation pour voir s’il faut la changer bientôt ou non.

Ensuite, demande quels sont les travaux à prévoir. Dans un prochain article, je t’apprendrai à les évaluer toi-même mais il est intéressant de demander cela au vendeur. Cette question est la pour tester le vendeur et voir sa sincèrité.

Dernier point de cette partie, demande si l’appartement est bien cadastré. Surtout si l’immeuble est ancien, il n’est pas rare que les appartements ont été divisés officieusement. En principe c’est illégal de vendre un seul appartement si il n’est pas cadastré mais on sait jamais. Cette question est essentielle dans le cas de l’achat d’un immeuble de rapport. En cas de doute, il faut vérifier au cadastre de ta ville, toutes les informations sont publiques.

Juger l’immeuble

Concernant l’immeuble, il faut que tu saches son année de construction. En fonction de la réponse, il y aura des choses à vérifier, qu’on abordera dans un prochain article.

Dans la même lignée, il faut connaitre la date du dernier ravalement de façade. Un ravalement coûte très cher et il n’est pas rare qu’un propriétaire profite d’un ravalement à venir pour vendre son appartement pour ne pas avoir en engager des frais.

Pour finir cette partie sur les questions techniques, il faut que tu demande l’historique des Assemblées Générales de la copropriété dans le cas où l’immeuble est detenu par plusieurs propriétaire. S’il y a eu des Assemblées Générales, il est intéressant de savoir ce qui a été dit, pour voir s’il y avait des travaux prévus par exemple.

Les Questions Personnelles à Poser lors de la Visite

Les questions personnelles te permettront surtout d’appréhender ton interlocuteur pour savoir s’il y a une marge de négociation ou non possible pour les biens que tu visites.

Chercher Les Raisons de la Vente

Chercher les raisons de la vente est extrêmement utile car c’est ce type d’information qui va te faire gagner des milliers d’euros lors de la négociation. Tu peux donc commencer par demander depuis quand le propriétaire possède le bien. Cette question anodine est en réalité très puissante. En fonction de sa réponse, tu sauras si il a encore la majorité du crédit à rembourser ou au contraire si il a presque terminé. Dans ce dernier cas, il sera bien plus facile de négocier.

Puis, demande directement la raison de la vente. Ca va être le moment de prier pour que la réponse fasse partie des raisons préférées des investisseurs ! On retrouve parmi ces dernières le divorce, la mutation, le décès, le besoin d’argent, bref, toutes les raisons qui font que le vendeur est pressé. Cela va être capital pour préparer ta négociation.

Déceler les Problèmes Existants

Lors de la visite de l’appartement, il faudra prendre soin de demander si il y a des incidents de loyer. Avoir l’appartement avec un locataire en place c’est bien mais si il paie c’est mieux ! En effet, un soucis d’impayés c’est assez grave, donc cette question est très importante. De plus, si on reste bien sur le cas d’une visite d’un appartement, si le locataire ne paie pas, c’est 100% de perdu ! Alors que sur un immeuble, le risque est lissé. Si tu sens un doute dans la réponse du vendeur, tu demanderas un justificatif permettant de prouver qu’il n’y a pas de soucis de paiement.

Le deuxième aspect à vérifier concerne les soucis de voisinage. Il faut que tu saches si il y a des locataires qui perturbent l’immeuble. Il n’y a rien de pire qu’un locataire qui pourrit la vie des autres, c’est pourquoi il faut demander ça. Un voisin qui perturbe la vie des habitants de l’immeuble, ca donne un turnover important sur tes locataires.

Si l’appartement n’est pas loué, c’est une bonne chose car tu vas pouvoir rénover le bien pour pouvoir défiscaliser et louer plus cher. Par contre si c’est le cas, il faut demander la raison et depuis combien de temps. Il est important de savoir s’il a du mal à louer, même si vous, avec l’étude de marché que vous avez faite, vous saurez que vous y arriverez. Un bien vide depuis plusieurs années, c’est problématique si vous avez un réseau de chauffage avec des tuyaux d’eau par exemple, ça peut s’encrasser facilement. En contrepartie, ce point est synonyme de grosse possibilité de négociation car l’appartement coûte de l’argent au propriétaire et ne lui en rapporte pas.

Préparer la Négociation

Dernier point, il est capital de préparer la négociation lors de la fin de la visite de l’appartement. Les réponses que tu vas récupérer ici vont te donner toutes les cartes que tu auras besoin pour négocier gros. Je te conseille de commencer par demander depuis combien de temps l’appartement est en vente. Cette question ne fera pas spécialement tiquer le vendeur, mais elle est très intelligente et très importante pour toi. Si le bien est en vente depuis 2 semaines, tu peux être sûr qu’une grosse négociation sera refusée puisque la mise en vente est trop récente. En revanche, si le bien est en vente depuis plusieurs mois, le vendeur doit être au bout du rouleau, tu as donc des chances de négociation importantes.

Pour poursuivre, tu peux demander quelles sont les offres qu’il a refusées. Si le vendeur te dis qu’un moins 10% à déjà été refusé, tu sais déjà que ta négociation va êtré limitée. Mais attention, un vendeur qui recoit 5 offres au même prix va probablement finir par l’accepter donc c’est à prendre avec des pincettes.

Enfin, la toute dernière question à poser lors de la visite de l’appartement concerne la marge de négociation. Autant aller droit au but afin d’être fixé. Si ca fait longtemps que le vendeur essaye de vendre, sois sûr que tu pourras gratter bien plus que le chiffre qu’il va t’annoncer !

Beaucoup de questions à poser il est vrai ! Mais les réponses que le vendeur te donnera sont d’une importance capitale ! En tant qu’investisseur rentable, toutes ces informations vont te permettre d’être sûr que le bien en question est un bon investissement ou non. Alors même si l’agent immobilier ne t’a pas fais une bonne première impression, prend ton bloc-note et fonce ! Il vaut mieux avoir l’impression d’abuser pendant 30min que de rater son investissement sur 20 ans.

Je suis en train de te préparer un PDF complet qui prendra la forme d’une Checklist que tu pourras directement prendre avec toi lors de tes visites. Pour recevoir ce document en avant première, je t’invite à renseigner ton adresse email dans le champ approprié accessible via le bouton ci-dessous !

Cet article est maitenant terminé. Je t’invite à le partager autour de toi si tu l’as trouvé utile. Le prochain de cette série concernera les documents qu’il faut absolument récupérer pendant la visite d’un bien immobilier !